전세나 월세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만 신청서를 접수하거나 법원 결정을 받았다는 이유만으로 바로 이사해서는 안 됩니다. 기존 대항력과 우선변제권을 안전하게 유지하려면 등기부등본에 임차권등기가 실제로 완료됐는지 확인한 뒤 이사하는 것이 원칙입니다.
임차권등기명령 신청 방법과 비용｜보증금 못 받고 이사할 때 확인할 순서
전세계약 만료일은 다가오는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 다음 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다거나, 집이 팔릴 때까지 기다려 달라는 말을 듣기도 하죠.
문제는 새로 계약한 집의 입주 날짜가 이미 정해져 있을 때입니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 기존 주택을 비우고 주민등록까지 옮기면 세입자가 확보한 법적 권리에 영향을 줄 수 있습니다.
이런 상황에서 활용하는 제도가 임차권등기명령입니다. 법원을 통해 기존 주택의 등기부에 임차권을 기재하여 이사 후에도 세입자의 권리를 보호하는 절차입니다.
2026년 10월 기준으로 신청 조건, 비용, 서류, 전자소송 절차와 이사할 수 있는 시점을 구분해 설명합니다.
목차
- 임차권등기명령 신청 조건
- 계약 종료와 신청 가능한 시점
- 신청에 필요한 서류
- 전자소송 신청 방법
- 신청 비용과 임대인 청구
- 신청 후 이사와 전출신고
- 보증금 반환소송과 지급명령
- 자주 묻는 질문
임차권등기명령 신청 조건은 무엇인가?
임차권등기명령은 임대차계약이 종료됐고 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 임차인이 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 근거한 제도입니다.
| 구분 | 신청 가능 여부 |
|---|
| 계약 종료 후 보증금 전액 미반환 | 신청 가능 |
| 계약 종료 후 보증금 일부 미반환 | 신청 가능 |
| 계약기간이 남아 있는 경우 | 원칙적으로 신청 불가 |
| 적법하게 중도 해지된 경우 | 종료 요건 충족 시 가능 |
| 집주인이 신청에 반대하는 경우 | 동의 없이 신청 가능 |
예를 들어 전세보증금 2억원 가운데 1억 5,000만원을 돌려받았고 나머지 5,000만원을 받지 못했다면, 임대차가 적법하게 종료된 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
반면 계약기간이 아직 남아 있고 적법한 중도 해지 사유도 없다면 단순히 이사하고 싶다는 이유만으로 신청할 수는 없습니다.
대항력과 우선변제권은 어떻게 다른가?
임차권등기명령을 이해하려면 대항력과 우선변제권의 차이를 알아야 합니다.
- 대항력: 주택의 인도와 주민등록 등 법정 요건을 갖춘 세입자가 집주인이 바뀌더라도 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다.
- 우선변제권: 대항요건과 확정일자 등을 갖춘 세입자가 주택의 경매·공매 대금에서 법정 순위에 따라 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리입니다.
임차권등기가 완료되면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권은 이후 주택을 비우거나 주민등록을 옮기더라도 유지될 수 있습니다.
다만 원래 확보하지 못했던 권리를 임차권등기로 새로 취득하는 경우에는 등기 시점을 기준으로 효력이 발생하므로, 먼저 설정된 담보권보다 우선하는 것은 아닙니다.
임차권등기명령은 계약 만료일 다음 날 바로 신청할 수 있나?
임대차계약이 적법하게 종료됐고 보증금이 반환되지 않았다면 종료 이후 신청할 수 있습니다. 계약이 끝났다는 사실을 입증하는 자료가 필요할 수 있습니다.
계약기간이 끝난 경우
계약서상 만료일이 지났더라도 계약이 묵시적으로 갱신됐거나 계약갱신요구권이 행사된 상황이라면 단순히 날짜가 지났다는 이유로 임대차가 종료됐다고 판단할 수 없습니다.
계약 만료 전에 갱신 거절 의사를 적법한 시기에 전달했는지 확인해야 합니다. 주택임대차보호법상 일반적인 갱신 거절 통지기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
묵시적 갱신 후 해지한 경우
묵시적으로 갱신된 주택임대차는 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있지만, 원칙적으로 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.
따라서 해지 통지 문자나 내용증명, 상대방의 수신 여부 등을 보관해 두는 것이 좋습니다.
주의: 집주인에게 계약을 끝내겠다는 의사를 전달한 날짜와 법적으로 계약이 종료되는 날짜는 다를 수 있습니다. 신청 전 종료일을 먼저 확정해야 합니다.
임차권등기명령 신청서류는 무엇을 준비해야 하나?
신청서에는 임대차관계와 계약 종료, 보증금 미반환 사실을 확인할 수 있는 자료를 첨부해야 합니다.
| 준비서류 | 용도 |
|---|
| 임대차계약서 사본 | 보증금·계약기간·계약당사자 확인 |
| 주민등록등본 또는 초본 | 전입 및 주소 변동 확인 |
| 부동산 등기사항증명서 | 주택 및 소유자 확인 |
| 계약 종료 증빙 | 해지 통보·갱신 거절 사실 확인 |
| 보증금 지급 증빙 | 보증금 지급 사실 확인 |
| 그 밖의 소명자료 | 미반환 금액과 특수한 계약관계 확인 |
주택 일부만 임차한 경우에는 해당 부분을 특정할 수 있는 도면 등 추가 자료가 필요할 수 있습니다. 실제 제출서류는 주택 유형과 신청 내용에 따라 달라집니다.
계약 종료 증거는 어떻게 준비할까?
계약 종료를 입증할 때는 집주인에게 보낸 문자메시지, 카카오톡 대화, 내용증명, 합의서 등을 활용할 수 있습니다.
문자에는 계약 종료 의사가 분명하게 나타나야 하고, 상대방에게 도달했는지도 확인할 수 있어야 합니다.
전화로만 이야기했다면 통화 녹음 등 적법하게 확보한 자료가 있는지 살펴보고, 분쟁이 예상된다면 종료 의사를 문서로 명확히 남기는 것이 좋습니다.
임차권등기명령 전자소송 신청 방법
임차권등기명령은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 전자소송 이용이 가능한 경우 법원을 방문하지 않고 온라인으로 신청할 수도 있습니다.
전자소송 신청 순서
- 대한민국 법원 전자소송포털에 접속합니다.
- 본인인증 후 전자소송 이용 절차를 진행합니다.
- 서류제출 메뉴에서 임차권등기명령 신청 관련 서식을 찾습니다.
- 신청인과 피신청인의 정보를 입력합니다.
- 임차주택의 주소, 임대차계약 내용, 미반환 보증금 등을 작성합니다.
- 임대차계약서와 계약 종료 증빙 등 첨부서류를 제출합니다.
- 안내된 인지대·송달료·등기 관련 비용을 납부합니다.
- 사건번호를 확인하고 법원 진행 상황을 조회합니다.
전자소송포털의 실제 메뉴 명칭과 화면 구성은 변경될 수 있으므로 접수 시점의 안내를 따르세요.
신청이유에는 무엇을 적어야 하나?
신청이유에는 임대차계약이 어떻게 성립하고 종료됐는지, 보증금을 얼마나 돌려받지 못했는지 등 사실관계를 구체적으로 작성합니다.
예를 들어 보증금 1억 5,000만원으로 계약한 주택의 임대차가 2026년 10월 20일 적법하게 종료됐는데 보증금 전액을 받지 못했다면, 계약 체결일과 종료 경위, 보증금 미반환 사실을 관련 증빙과 일치하도록 작성해야 합니다.
법원에서 보정명령이 나오면 지정된 기한에 누락된 자료나 내용을 보완해야 합니다.
임차권등기명령 신청 비용은 얼마인가?
임차권등기명령 신청에는 인지대, 송달료, 등기 관련 수수료, 등록면허세 등이 발생합니다. 당사자 수와 주택 수, 접수 시점의 수수료에 따라 실제 비용이 달라집니다.
법제처 생활법령정보에는 임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개를 기준으로 총 43,400원의 계산 예시가 안내되어 있습니다. 다만 해당 예시의 송달료 등 일부 단가는 현재 접수 시점과 다를 수 있습니다.
| 비용 항목 | 생활법령정보 안내 예시 |
|---|
| 인지대 | 2,000원 |
| 등기수입증지 | 3,000원 |
| 송달료 | 31,200원 |
| 등록면허세·지방교육세 | 7,200원 |
| 예시 합계 | 43,400원 |
위 금액은 확정된 2026년 10월 납부액이 아니라 공식 안내에 게시된 계산 예시입니다. 실제 납부액은 전자소송 접수 화면이나 관할 법원의 최신 안내를 기준으로 확인해야 합니다.
임차권등기명령 비용을 집주인에게 청구할 수 있나?
주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임차인은 임차권등기명령 신청 및 그에 따른 등기에 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
대법원은 2025년 4월 24일 선고한 2024다221455 판결에서 임차권등기 관련 비용상환채권을 민사소송으로 청구하거나 상계에 활용하는 방법도 가능하다고 판단했습니다.
비용을 청구할 계획이라면 납부 영수증과 지출 내역을 보관해 두세요. 법에서 비용청구권을 인정하더라도 집주인이 자동으로 지급하는 것은 아닙니다.
임차권등기명령 신청 후 바로 이사해도 될까?
신청서를 접수했다는 사실만으로 바로 이사하거나 전출신고를 하는 것은 위험합니다. 법원 결정과 실제 임차권등기 완료는 서로 다른 단계입니다.
| 진행 상태 | 이사 시 주의사항 |
|---|
| 신청서 접수 | 기존 권리 상실 위험이 있으므로 이사·전출 주의 |
| 법원 결정 | 등기 완료 여부를 별도로 확인해야 함 |
| 임차권등기 완료 | 기존에 확보한 대항력·우선변제권 유지 가능 |
| 보증금 반환 | 정산 및 임차권등기 말소 절차 검토 |
등기 완료 여부는 어디서 확인하나?
인터넷등기소에서 해당 주택의 등기사항증명서를 발급받아 임차권등기가 실제로 기재됐는지 확인할 수 있습니다.
법원에서 결정문을 받았더라도 등기사항증명서에 아직 반영되지 않았다면 등기 완료로 판단해서는 안 됩니다.
기존에 대항력과 우선변제권을 확보한 세입자는 임차권등기를 마친 후 주택을 비우거나 주민등록을 이전하더라도 종전 권리를 유지할 수 있습니다.
이미 이사했다면 어떻게 해야 하나?
임차권등기 전에 주택을 비우거나 주민등록을 옮겼다면 기존 대항력과 우선변제권에 문제가 발생했을 가능성이 있습니다.
이 경우 임차권등기를 나중에 완료하더라도 과거의 권리 순위가 자동으로 회복되는 것은 아닙니다.
주택 인도일, 주민등록 이전일, 확정일자, 선순위 담보권 설정일 등을 확인해 구체적인 권리관계를 판단해야 합니다.
임차권등기명령 처리기간은 얼마나 걸릴까?
임차권등기명령 처리기간은 법원의 사건 처리 상황과 서류 보완 여부 등에 따라 달라집니다. 모든 신청이 정해진 며칠 안에 완료된다고 보장할 수는 없습니다.
특히 신청 접수일과 법원 결정일, 등기 완료일은 각각 다를 수 있습니다.
이사 날짜가 정해져 있다면 접수부터 등기 완료까지 걸리는 시간을 여유 있게 고려해야 합니다. 처리기간이 예상보다 길어지는 경우에는 관할 법원에 사건 진행 상황을 문의할 수 있습니다.
임차권등기명령을 신청하면 보증금이 자동으로 반환될까?
아닙니다. 임차권등기명령은 이사 후에도 임차인의 법적 권리를 보호하기 위한 제도이지, 집주인에게 보증금 지급을 강제로 집행하는 절차는 아닙니다.
임차권등기가 완료돼도 집주인이 보증금을 지급하지 않는다면 별도의 반환청구 절차를 검토해야 합니다.
1. 보증금 반환 요구 및 협의
먼저 임대인에게 미반환 보증금과 지급기한을 명확히 알리고 관련 자료를 남겨 두는 것이 좋습니다.
내용증명은 지급 요구 사실과 그 내용을 입증하는 데 도움이 되지만, 내용증명 자체가 보증금 지급을 강제하는 판결은 아닙니다.
2. 지급명령 신청
지급명령은 금전 지급을 청구하는 독촉절차입니다. 요건에 맞고 채무자가 적법한 기간 내 이의신청을 하지 않으면 확정된 지급명령을 집행권원으로 활용할 수 있습니다.
다만 집주인이 이의신청을 하거나 송달에 문제가 발생하면 절차가 달라질 수 있습니다.
3. 보증금 반환청구 소송
보증금 지급 의무 자체에 다툼이 있거나 지급명령으로 해결하기 어려운 경우에는 보증금 반환청구 소송을 검토할 수 있습니다.
판결 등 집행권원을 확보한 뒤에도 임대인이 지급하지 않으면 강제집행이 필요한 경우가 있습니다.
4. 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 관련 반환보증에 가입했다면 보증기관의 사고 인정 요건과 이행청구 절차도 확인해야 합니다.
보증상품에 따라 청구기한, 제출서류, 임차권등기 관련 요건이 다를 수 있으므로 가입한 상품의 약관과 안내를 기준으로 진행해야 합니다.
임차권등기명령 신청 시 놓치기 쉬운 사항
보증금 반환 전에 임차권등기를 말소해도 될까?
집주인이 새 세입자를 구하기 위해 임차권등기를 먼저 말소해 달라고 요구하는 경우가 있습니다.
임차권등기 말소는 임차인의 권리 보호에 영향을 줄 수 있으므로 보증금 반환과 말소 순서를 신중하게 판단해야 합니다.
특히 보증금을 받기 전에 먼저 말소하는 데 동의하는 것은 피하는 편이 안전합니다. 실제 정산과 말소 절차는 개별 계약관계에 따라 확인해야 합니다.
임차권등기가 있으면 경매에서 무조건 보증금을 돌려받나?
임차권등기가 완료됐다고 해서 보증금 전액 반환이 보장되는 것은 아닙니다.
경매에서는 선순위 권리, 주택 매각대금, 다른 채권자의 권리관계 등에 따라 실제 배당금액이 달라집니다.
월세 세입자도 신청할 수 있나?
월세 계약에서도 임대차가 종료됐고 보증금의 전부 또는 일부가 반환되지 않았다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
다만 미납 차임이나 원상회복비용 등 정산에 다툼이 있다면 실제 반환해야 할 보증금액에 관한 별도 판단이 필요할 수 있습니다.
임차권등기명령 자주 묻는 질문
Q1. 집주인 동의 없이 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
네. 임대차가 종료됐고 보증금이 반환되지 않는 등 법정 요건을 충족하면 집주인의 동의 없이 법원에 신청할 수 있습니다.
Q2. 보증금을 일부만 못 받아도 신청할 수 있나요?
네. 보증금 전액이 아니라 일부만 반환되지 않은 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능합니다.
Q3. 신청 후 바로 전출신고해도 되나요?
기존 대항력과 우선변제권을 유지하려면 신청 접수만으로 전출신고를 진행해서는 안 됩니다. 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제 완료됐는지 먼저 확인해야 합니다.
Q4. 변호사나 법무사 없이 직접 신청할 수 있나요?
네. 본인이 직접 관할 법원에 신청하거나 전자소송을 이용할 수 있습니다. 다만 계약 종료 여부나 선순위 권리관계가 복잡하다면 전문가의 검토가 필요할 수 있습니다.
Q5. 임차권등기명령 비용은 집주인에게 받을 수 있나요?
주택임대차보호법에 따라 신청과 등기에 든 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 실제 회수 과정에서는 비용 내역의 입증과 별도 청구 절차가 필요할 수 있습니다.
Q6. 임차권등기명령을 하면 집주인 재산을 압류할 수 있나요?
임차권등기명령 자체로 집주인 재산을 압류하거나 강제집행할 수 있는 것은 아닙니다. 강제집행을 위해서는 별도의 집행권원 등 법적 요건이 필요합니다.
Q7. 전세대출이 남아 있어도 신청할 수 있나요?
전세대출이 있다는 사실만으로 임차권등기명령 신청이 금지되는 것은 아닙니다. 다만 대출 연장, 보증기관의 보증 이행, 채권양도나 질권 설정 여부 등에 따라 금융기관과의 별도 절차가 필요할 수 있습니다.
보증금 못 받고 이사할 때 확인할 순서
- 임대차계약이 법적으로 종료됐는지 확인합니다.
- 반환받지 못한 보증금액을 계산합니다.
- 계약서, 주민등록 자료, 계약 종료 증빙을 준비합니다.
- 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다.
- 법원 결정과 실제 등기 진행 상황을 확인합니다.
- 등기사항증명서에 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사와 전출신고를 진행합니다.
- 보증금이 계속 반환되지 않으면 지급명령이나 반환청구 소송 등 추가 절차를 검토합니다.
임차권등기명령에서 가장 주의해야 할 부분은 신청 시점과 이사 시점의 차이입니다. 신청서를 냈다는 이유로 기존 집을 비우거나 주민등록을 옮기면 권리 보호에 문제가 생길 수 있습니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 계약 종료 증빙을 준비하고, 임차권등기 완료 여부를 확인한 뒤 다음 절차를 진행하는 것이 좋습니다.
공식 출처 및 참고자료
자료 확인 기준일: 2026년 10월 13일. 본문은 일반적인 주택임대차 법률정보를 제공하기 위한 내용입니다. 실제 권리관계와 법적 대응은 계약 종료 경위, 대항력 취득 여부, 선순위 권리 등에 따라 달라질 수 있습니다.
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